Immobilien unter Denkmalschutz – sie bezaubern oft mit ganz besonderem Charme: verwinkelte Zierfachwerkhäuser, Villen mit Stuckfassade, geklinkerte Industriegebäude, die tolle Lofts werden wollen, oder gar ein kleines Schloss. Viele stehen dank ihrer städtebaulichen, historischen oder künstlerischen Bedeutung unter Denkmalschutz. Vor ihrem Kauf und der Sanierung muss man vieles zu bedenken. Zwar gilt der Erwerb eines Kulturdenkmales als cleveres Immobilien-Investment: Anleger und Eigennutzer profitieren von hohen Abschreibungen und Förderungen. Doch Vorsicht: Denkmale unterliegen zahlreichen Behördenauflagen und bergen Kostenfallen.
Immobilie unter Denkmalschutz – erst informieren, dann kaufen
Denkmalschutz ist in Deutschland Ländersache. Liebäugeln Sie mit dem Kauf eines Kulturdenkmals, so machen Sie sich zuerst bei Ihrer kommunalen Behörde (meist dem Bauamt) schlau. Vielleicht haben Sie beim Sanieren und Umbauen unerwartet strenge Auflagen zu erfüllen. Können oder wollen Sie das, auch wenn es Abstriche an einen modernen Wohnkomfort bedeutet? Wenn ja: Klären Sie mit Ihrer Bank die Finanzierung. Beispielrechnungen machen Kosten, spätere Mieteinnahmen und Steuervorteile transparent. Oder zeigen Eigennutzern mögliche Plus- und Minuspunkte. Sind Sie im Grundbuch eingetragen und haben den Kaufpreis vollständig bezahlt, können Sie die besonderen Steuervorteile des Denkmalobjektes beanspruchen.
Steuern sparen bei Kauf und Sanierung: Erhöhte AfA-Abschreibung
Die Abschreibungssätze für Kulturdenkmäler liegen deutlich über denen nicht-denkmalgeschützter Gebäude. Als Investor können Sie Sanierungen, die dem Erhalt des Denkmals dienen und zum Bewohnen notwendig sind (Fassadenerhalt, Einbau von Heizung, Bad, Toilette), als Abschreibung für Abnutzung (AfA) über zwölf Jahre als Werbungskosten geltend machen: acht Jahre mit 9 %, weitere vier mit 7 % p. a. (§ 7i/7h EStG). Zudem gibt es für die reinen Anschaffungskosten die lineare AfA von 2 % (falls das Baujahr nach 1925 datiert) oder von 2,5 % (für Denkmäler, die vor 1925 errichtet wurden).
Auch als Selbstnutzer steht Ihnen die Denkmal-AfA zu: Über zehn Jahre lassen sich p. a. 9 % der Modernisierungskosten absetzen. Die lineare AfA für die Altbau-Substanz erhalten Selbstnutzer nicht. Ob sich das rechnet, klärt Ihr Steuerberater mit Ihnen.
Weder Investoren noch Selbstnutzer bekommen eine AfA für das Grundstück, denn dieses nutzt sich nicht ab. Sein Wert richtet sich nach den gemeindeeigenen Bodenrichtwert-Tabellen.
Steht nur ein Teil des Hauses unter Denkmalschutz, was z. B. bei Fassaden von Gebäude-Ensembles vorkommt, sind nur die Modernisierungskosten für den geschützten Teil, etwa den Fassadenerhalt, steuerlich absetzbar.
Tipp für Investoren: Je höher Einkommen und Steuersatz, desto rentabler der Denkmal-Kauf. Investieren Sie maximal das 24-fache der späteren jährlichen Mieteinnahmen in den Kaufpreis.
Achtung: Die Denkmal-AfA ist nicht übertragbar! Sie fördert eine von einer Person aufgewendete Sanierung und geht beim Verkauf nicht auf den Käufer über. Denn der zahlt ja nur den Erwerb der (bereits sanierten) Immobilie.
Erst genehmigen lassen, dann sanieren
Bevor Sie sanieren, müssen der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet und alle geplante Maßnahmen vom Denkmalamt genehmigt und schriftlich bescheinigt sein. Sonst gibt’s keine AfA. Auch KfW- und anderer Kredite und Zuschüsse müssen unter Dach und Fach(werk) sein, bevor die Handwerker loslegen.
Suchen sie gut qualifizierte Fachleute und hochwertiges Baumaterial aus – besser noch einen liquiden Bauträger mit entsprechenden Referenzen. Das Sanieren eines Denkmalobjektes stellt extrem hohe Anforderungen und wird während der gesamten Bauphase durch die Denkmalschutzbehörde überwacht. Nach dem Fertigstellen Ihrer Traumimmobilie nimmt die Behörde jedes einzelne Gewerke separat ab.
Energieeffizente Denkmal-Sanierung: Auflagen und Erleichterungen
Bis 2050 müssen Denkmalobjekte energetisch effizient sein. Eine Herausforderung: Denn das äußere Erscheinungsbild muss erhalten und gleichzeitig das Innere auf den technisch aktuellen Stand gebracht werden.
Nun können Sie über Zierfachwerk oder Stuckfassaden natürlich kein Wärmedämmverbundsystem legen. Besitzer von Kulturdenkmälern sind daher von der Pflicht zum Energieausweis befreit und ihre Auflagen an die Außenwanddämmung gelockert. Das Gute daran: Historische Gebäude besitzen oft dicke Wände, durch die ohnehin wenig Wärme entweicht. Dünne Wände können Sie von innen isolieren. Neue Fenster und Außentüren müssen dem historischen Erscheinungsbild in Größe, Form und Material angepasst sein. Dachgauben und Dachflächenfenster werden fast nie genehmigt. Solarzellen auf dem Dach sind von außen unsichtbar zu montieren. Problemlos sind in der Regel eine innovative Heizung sowie Die Dach- und Geschossdecken-Dämmung.
Besprechen Sie alle Maßnahmen mit einem bauphysikalisch versierten Experten, um eine mögliche Schimmelproblematik auszuschließen.
Tipp: Baumängel sofort melden
Nach Fertigstellen der Sanierung und Abnahme des Gebäudes haben Sie laut BGB fünf Jahre Anspruch auf Gewährleistung bei Baumängeln. Muss ein Gewerke nachbessern, beginnt für dieses ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungspflicht von vorn.
Fördergelder für die Denkmalsanierung: Gemeinden und KfW
Neben der staatlichen AfA erhalten Sie in manchen Bundesländern auch direkt beim Denkmalamt, der Kommune oder dem Landkreis finanzielle Förderung. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde danach. Beachten Sie aber: Kommunale Gelder zieht der Fiskus bei der steuerlichen Berücksichtigung von den Modernisierungsaufwendungen ab, um Doppelförderungen auszuschließen.
Wie für andere Klima-Sanierungen gibt es KfW-Födergelder auch für die energieeffiziente Denkmalsanierung. Seit 2012 gibt es den Förderstandard „KfW-Effizienzhaus Denkmal“. Er wird der Problematik der Fassadendämmung historischer Gebäude gerecht und berücksichtigt – anders als die übrigen KfW-Effizienzhäuser – primär den Jahresprimärenergiebedarf und nicht den Wärmeverlust durch die Gebäudehülle.
Die KfW-Förderung sind zinsvergünstigte Darlehen oder Zuschüsse sowohl für die energetische Denkmal-Komplettsanierung als auch für Einzelmaßnahmen. Die Förderhöhe beträgt bei Komplettsanierung bis zu 100.000 € und bis zu 50.000 € für Einzelmaßnahmen.
Für den Antrag auf KfW-Förderung ist ein Spezialist mit energietechnischem und baukulturellem Know-how notwendig. Er stellt Ihnen den Förderantrag für die KfW aus, plant die Modernisierung professionell und begleitet sie über die gesamte Bauphase.
Achtung Fiskus: Übersteigen die Denkmal-Renovierungskosten in den ersten drei Jahren 15 % des Kaufpreises, so können Sie diese nicht mit 7 bzw. 9 % abschreiben. Die Ausgaben gelten dann als Anschaffungskosten. Sie müssten 40 bzw. 50 Jahre linear abschreiben.
