Wer ein Haus oder eine Wohnung geerbt hat, übernimmt mit dem Erbe die Verantwortung für diese Immobilie. D. h. es gilt genau zu prüfen, welche Rechte und vor allem Pflichten mit der Annahme es Erbes einhergehen. Man sollte also alle Vor- und Nachteile genau checken, bevor man entscheidet, ob man das Erbe annimmt.
Die wichtigste Frage lautet zunächst:
Hat die Immobilie einen Wert? Am besten lassen Sie den Zustand von einem Sachverständigen prüfen. Ist das Haus oder die Wohnung möglicherweise sanierungsbedürftig? Auch ein Makler kann Ihnen Auskunft zum aktuellen Verkehrswert der Immobilie geben. Ein Blick ins Grundbuch gibt Ihnen außerdem Aufschluss über eventuell bestehende Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken. So ermitteln Sie insgesamt den Verkehrswert der Immobilie. Sollte sie überschuldet sein, können Sie das Erbe ausschlagen. Aber Achtung – Fristen beachten! Sie müssen dazu binnen sechs Wochen zum zuständigen Amtsgericht. Maßgeblich für die Zuständigkeit ist hier der Wohnort des Erblassers. Alternativ können Sie auch zu einem Notar Ihrer Wahl gehen, der dann das Amtsgericht informiert.
Eigennutzung, vermieten oder verkaufen?
Wenn Sie sich entschieden haben, das Haus oder die Wohnung zu übernehmen, wissen sie sicher auch bereits, was Sie damit vorhaben? Wollen Sie selbst dort einziehen, wollen Sie sie vermieten oder lieber verkaufen? Wenn Sie alleiniger Erbe sind, ist das ihre ganz persönliche Entscheidung, sind Sie eine Erbengemeinschaft müssen Sie sich einigen. In jedem Fall müssen Sie den Eintrag im Grundbuch berichtigen lassen und sich als neuer Eigentümer oder als Eigentümergemeinschaft eintragen lassen. Es fallen dafür keine Grundbuchgebühren an, wenn Sie die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers vornehmen lassen.
Möglichkeit 1: Eigennutzung der Immobilie
Möglicherweise ist die geerbte Immobilie Ihr Elternhaus und Sie verbinden viele Erinnerungen mit dem Haus oder der Wohnung. Sie sollten sich aber nicht nur von Ihren Gefühlen leiten lassen. Die Entscheidung eine geerbte Immobilie selbst zu nutzen, will wohlüberlegt sein. Wie groß ist der Renovierungsbedarf? Sind Umbauten nötig, damit die Immobilie Ihren Bedürfnissen entspricht? Müssten Sie den Wohnort und damit Ihr privates Umfeld wechseln, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen wollen? Sind die laufenden Kosten für das Haus oder die Wohnung für Sie tragbar? Unterm Strich: Lohnt es sich für Sie in jeder Hinsicht, die Immobilie selbst zu nutzen?
Der Gesetzgeber unterstützt übrigens diese Möglichkeit: Als Ehepartner des Erblassers werden Sie von der Erbschaftssteuer befreit, wenn Sie die geerbte Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen. Wenn Sie vorher ausziehen wollen, bleiben Sie nur dann steuerbefreit, wenn Sie triftige Gründe für den Auszug nachweisen können. Der Umzug in ein Pflegeheim oder auch ein Wohnortwechsel zur Arbeitsplatzsicherung könnten solche Gründe sein. Diese Steuerbefreiungsregelung gilt übrigens auch für Kinder des Erblassers – mit einer kleinen Einschränkung: Die Wohnung darf nicht größer als 200 qm sein. Ist die Wohnfläche größer, fällt für diese Mehrfläche Erbschaftssteuer an, sofern der Verkehrswert der Mehrfläche den steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro überschreitet.
Sollte das Haus oder die Wohnung zum Zeitpunkt des Erbes vermietet sein, können Sie wegen Eigenbedarfs fristgerecht kündigen, wenn Sie selbst darin wohnen möchten.
Möglichkeit 2: Vermietung der Immobilie
Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie erben, sind Sie der Rechtsnachfolger des Vermieters. Bestehende Mietverträge laufen weiter und werden mit Ihnen als neuer Vermieter fortgeführt. Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten gibt es meistens einen Hausverwalter oder eine -verwalterin. Mit ihm oder ihr sollten Sie als Erbe recht bald Kontakt aufnehmen. In erster Linie sollte es Ihnen darum gehen, zu überprüfen, in welchem Zustand die Immobilie ist, wie hoch die laufenden Kosten sind und mit welchen möglicherweise bald fälligen Renovierungen zu rechnen ist. Die Instandhaltungskosten gehen in den meisten Fällen zu Lasten des Vermieters – ein Umstand, den Sie in Ihre Überlegungen unbedingt mit einbeziehen sollten. Vor allem bei Einfamilienhäusern sind die Auslagen oft höher als die Mieteinnahmen. Insgesamt ist die Vermietung einer geerbten Immobilie nicht die beste Ihrer Möglichkeiten. Manche Menschen entscheiden sich dennoch dafür – häufig jedoch nur für einen gewissen Zeitraum. Etwa so lange, bis eines der eigenen Kinder das Haus oder die Wohnung übernehmen kann.
Finanziell erschwerend kommt hinzu: Wenn Sie sich für die Vermietung Ihrer geerbten Immobilie entscheiden, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen. Was darüber wissen sollten und wie genau sich die berechnet, haben wir hier für Sie aufgeschrieben. Ebenfalls wichtig für Ihre Entscheidung: Ihre zukünftigen Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig.
Möglichkeit 3: Verkauf der Immobilie
Die dritte Möglichkeit, der zeitnahe Verkauf der Immobilie, ist nicht selten die beste und für den Erben günstigste Lösung, denn der Verkaufserlös erhöht natürlich die eigene Liquidität und ermöglicht Anschaffungen, Investitionen oder auch außerplanmäßige Tilgungen bestehender Verbindlichkeiten. Bedenken Sie aber auch hier bei Ihren Kalkulationen: Sollten noch Grundschulden oder Hypotheken bestehen, müssen Sie diese begleichen. Auch im Falle einer Erbengemeinschaft ist ein Verkauf oft eine sinnvolle Entscheidung. Und nicht selten auch die letzte Möglichkeit, Streit unter den Erben zu beenden.
Bieten Sie Ihr Objekt nicht zu günstig, aber auch nicht zu teuer an. Informieren Sie sich rechtzeitig bei einem Makler über den realistischen Verkehrswert der Immobilie und lassen Sie Ihr Haus oder die Wohnung exakt bewerten. Als Ihr Makler beraten wir Sie auch darüber hinaus in allen Fragen des Immobilienverkaufs. Wir kennen die Branche und helfen Ihnen, unter Umständen teure Fehler beim Verkauf zu vermeiden.
Steuern beim Hausverkauf – Achtung, Fiskus!
Haben Sie schon einmal von der „Spekulationssteuer“ gehört? Eine solche Steuer kann anfallen, wenn zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie „nicht mehr als zehn Jahre“ liegen (§ 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz). Erwerbstermin ist hier jedoch nicht Zeitpunkt, an dem Sie die Immobilie geerbt haben, sondern der Termin, an dem der verstorbene Eigentümer Haus oder Wohnung gekauft hatte. Sollte Sie also Spekulationssteuer zahlen müssen, berechnet sie sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Sie haben noch Fragen? Lesen Sie auch unsere weiteren Beiträge zum Thema Immobilien. Gerne können Sie uns auch persönlich ansprechen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
