Was ist das Grundbuch und wann werden Änderungen im Grundbuch nötig?

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken erfasst sind. Es liegt beim Grundbuchamt und das finden Sie beim zuständigen Amtsgericht.

Ins Grundbuch können alle schauen, die ein so genanntes “berechtigtes” Interesse haben:

  • Eigentümer und Inhaber von Grundpfandrechten
  • Menschen mit einer Erlaubnis des Rechteinhabers
  • Notare sowie von einem Notar beauftragte Rechtsanwälte
  • Vermessungsingenieure

Änderungen im Grundbuch werden nötig bei …

  • einem Eigentümerwechsel
  • bei Eintragung, Übertragung, Änderung oder Löschung anderer Rechte am Grundstück – z. B. auch im Erbenfall
  • fehlerhaften Einträgen
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Grundbuchänderung beim Hauskauf

In diesem Zusammenhang werden Ihnen die Stichworte “Auflassungsvormerkung” und “Auflassung” begegnen.

Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) kündigt einen Eigentümerwechsel an. Nachdem eine solche Vormerkung eingetragen wurde, darf der bisherige Eigentümer das Grundstück nicht mehr an einen anderen Käufer verkaufen.

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, dass ein Grundstück an den Käufer übergeht, ist dies eine Auflassung (§ 925 BGB). Dazu müssen immer beide Vertragspartner vor einem Notar erscheinen.

Achtung, wichtig!Wichtig: Durch die Auflassung ist der Käufer noch nicht der neue Eigentümer des Grundstücks. Er hat zunächst nur ein Anwartschaftsrecht. Erst, nachdem das Grundbuch umgeschrieben wurde, gilt der Eigentumswechsel als vollzogen.

Bei dem ganzen Prozedere ist Geduld gefragt: Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages kann es bis zu vier Wochen dauern, bis der Eintrag im Grundbuch umgeschrieben wurde.

Grundbuchänderung im Erbfall

Im Todesfall eines Eigentümers ist ein Grundbucheintrag nicht mehr korrekt und muss berichtigt werden. Dazu stellen Sie als Erbe einen Antrag auf Berichtigung (§ 82 Grundbuchordnung, GBO). Diesen Antrag müssen Sie schriftlich bei dem Amtsgericht einreichen, in dessen Bezirk das geerbte Grundstück bzw. die Immobilie liegt. Für diesen Antrag benötigen Sie keinen Notar.

Erbfolge nachweisen

Sie müssen dem Grundbuchamt nachweisen, dass Sie der gesetzliche Erbe sind. Einen solchen Nachweis erbringen Sie

  1. durch Vorlage eines Erbscheins
  2. durch Vorlage eines Erbvertrages oder
  3. durch Vorlage eines notariellen, eröffneten Testaments

Wenn entweder die zweite oder die dritte Möglichkeit in Ihrem Fall in Betracht kommt, und sich so Ihre Berechtigung zweifelsfrei nachweisen lässt, sollten Sie sich dafür entscheiden, denn so sparen Sie sich die Kosten für den Erbschein.

Was kostet eine Grundbuchänderung im Erbfall?

Die Umschreibung ist für Sie kostenlos, wenn Sie den Antrag auf Änderung binnen zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers stellen. Sollten Sie diese Frist versäumen, müssen Sie eine Gebühr bezahlen, die sich am Wert des Grundstücks oder der Immobilie bemisst. Bei einem Wert von 100.000 Euro werden etwa 200 Euro fällig, bei einem Wert von 250.000 Euro sind es ca. 400 Euro.

Und zum Schluss noch ein Hinweis: Denken Sie auch dann an eine Änderung des Grundbuches, wenn es sich bei dem Verstorbenen um Ihren Ehepartner handelt. Oftmals denkt der oder die Hinterbliebene nicht daran, weil sich für sie oder ihn als Bewohner oder Bewohnerin der Immobilie räumlich nichts ändert. Eine Berichtigung des Grundbuches ist jedoch immer sinnvoll. Sollten Sie eines Tages das Haus oder die Wohnung verkaufen wollen oder vielleicht auch eine Hypothek eintragen lassen wollen, müssen Sie dazu als aktueller Eigentümer im Grundbuch stehen. Wenn dann aber bereits viele Jahre seit dem Erbfall vergangen sind, wird es möglichweise schwieriger, alle notwendigen Unterlagen für eine Grundbuchberichtigung zu beschaffen.

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