Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt haben und es gibt außer Ihnen noch weitere Erben, dann bilden Sie nach § 2032 BGB eine so genannte Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass Sie nicht alleine über das Erbe verfügen können, Sie müssen sich mit Ihren Miterben einigen. Eine Erbengemeinschaft ist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vollumfänglich für die Immobilie verantwortlich und jeder Miterbe steht auch mit seinem Privatvermögen in der Schuld – zum Beispiel bei notwendigen Instandsetzungsarbeiten. Jeder einzelne Miterbe kann ohne den oder die jeweils anderen keine alleinigen Entscheidungen bezüglich des Erbes treffen.
Sollten Sie sich entscheiden, die geerbte Immobilie weiter zu vermieten, so müssen Sie sie auch gemeinsam verwalten. Wenn Sie sie verkaufen wollen, müssen alle Erben damit einverstanden sein. Ein Verkauf der Immobilie nach einem Mehrheitsbeschluss ist nicht möglich.
Ein Umstand, der im Falle eines gemeinsamen Erbes häufig zu Konflikten führt. Der eine will die Immobilie verkaufen, der andere würde sie vielleicht gern vermieten, ein dritter möchte möglicherweise gerne selbst einziehen.
Es gibt also bei einem gemeinsamen Erbe drei Möglichkeiten:
- Einer der Erben übernimmt die Immobilie und zahlt die Miterben aus.
- Die Erbengemeinschaft ist sich einig und verkauft das Haus.
- Es kommt zur Teilungsversteigerung von Erbanteilen.
Die Erbauseinandersetzung
Sollten Sie sich nicht auf einen gemeinsamen Verkauf einigen können, kommt es meist zur Erbauseinandersetzung, die die Erbengemeinschaft auflöst. Jeder Miterbe kann eine solche Erbauseinandersetzung, also die Teilung des Nachlasses verlangen. Sobald der Nachlass geteilt ist, gilt auch die Erbengemeinschaft als beendet.
Um eine gemeinsame Basis für die Erbauseinandersetzung zu haben, muss man zunächst einmal den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Denn dieser Verkehrswert bestimmt die Höhe möglicher Auszahlungsbeträge, die im Rahmen der Teilung des Erbes fällig werden. Die Erbengemeinschaft kann hierzu – bei versuchter gütlicher Einigung – einen Immobilienmakler beauftragen oder aber – wenn ein gerichtliches Gutachten benötigt wird – einen anerkannten Gutachter bestellen.
Wenn nun zum Beispiel einer der Erben zukünftig die geerbte Immobilie selbst nutzen möchte, kann man anhand des festgestellten Verkehrswertes feststellen, in welcher Höhe derjenige Erbe, der das Haus weiter nutzen wird, seine Miterben auszahlen muss.
Wohnungseigentum begründen
Die Erben können auch das Haus gemeinsam verwalten oder – so die Immobilie dazu geeignet ist – es in einzelne Wohneinheiten aufteilen, also Wohneigentum begründen.
Dazu muss ein Architekt eine so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen. Mit einer solchen Bescheinigung wird bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossene Wohneinheiten darstellen und unabhängig voneinander genutzt werden können. Im Anschluss muss ein Notar diese Teilung beurkunden. Fortan bilden Sie mit den anderen Eigentümern, also mit Ihren Miterben eine Eigentümergemeinschaft. Als Eigentümer einer dieser Wohneinheiten können Sie nun mit Ihrem Eigentum machen, was Sie wollen und alleine entscheiden, ob Sie die Wohnung verkaufen, vermieten oder selbst nutzen.
Einigung beim Erbe ausgeschlossen? Dann bleibt nur die Teilungsversteigerung
Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft verhindern
Eine Teilungsversteigerung sollte eine Erbengemeinschaft tunlichst vermeiden, denn sie ist die finanziell ungünstigste Lösung. Der Erlös aus einer Versteigerung liegt immer unter dem Preis, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte. Es kann passieren, dass der Erlös nicht ausreicht, um möglichweise noch bestehende Verbindlichkeiten des Nachlasses zu bezahlen. Die Erben müssen dann verbleibende Restbeträge aus ihrem Privatvermögen bezahlen, haben also am Ende statt eines Gewinnes zusätzliche Kosten.
Ein weiterer Nachteil: Das Verfahren dauert lange. Bis es zur Versteigerung kommt, vergehen oft Monate oder sogar Jahre. Ein Zeitraum, im dem Kosten und Aufwand für die Verwaltung des Gebäudes anfallen könnten. Sollte die Immobilie leer stehen, wird sie außerdem durch den langen Leerstand nicht besser.
Teilungsversteigerung beantragen
Eine solche öffentliche Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe beim Amtsgericht beantragen. Die anderen Erben können sich dagegen nicht wehren, sie könnten lediglich Ihren Anteil erwerben. Ein Sachverständiger wird ein Wertgutachten erstellen, auf dessen Grundlage das Gericht den Verkehrswert bestimmt. Beim Versteigerungstermin erhält der Bieter mit dem höchsten Angebot den Zuschlag. Aber Sie können sicher sein, dass dieses Angebot grundsätzlich deutlich unter dem Erlös liegen wird, den Sie bei einem Verkauf einer Immobilie erzielen würden. Deshalb unser dringender Rat: Einigen Sie sich auf jeden Fall mit Ihren Miterben. Jede Lösung ist besser als die Versteigerung.
