Energiekosten sparen, Immobilienwert steigern, gesundes Wohnklima schaffen: Die energetische Sanierung des Eigenheims lohnt sich. Finanziell, gesundheitlich und ökologisch. Eine grundsätzliche Sanierungspflicht besteht zwar nicht. Doch müssen Hauseigentümer sich bei allen Maßnahmen an die Vorschriften der aktuellen Energiesparverordnung (EnEV) halten. Verpflichtet zur energetischen Sanierung ist nur, wer ein Haus kauft, das seit 1. Februar 2002 den Besitzer nicht gewechselt hat.
Als Regel gilt: Je älter das Gebäude, desto höher der Aufwand und die Kosten einer energetischen Sanierung.
Ungedämmte Dächer, Fassaden und Kellerdecken, undichte Fenster und alte Heizungen zählen zu den größten Negativfaktoren bei den Energiekosten. Sind diese beseitigt, sinkt der Energieverbrauch um bis zu 80 %, davon 50 % durch eine neue Fassade und den Einbau neuer Fenster, 40 % durch eine neue Heizung. Ein weiterer Pluspunkt für Hausverkäufer: Bei einem eventuellen späteren Wiederverkauf erzielen modernisierte Immobilien bessere Preise. Vermieter jedoch können die Kosten für energetische Sanierungen nur zu maximal 11 % auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB).
Doch bevor Sie sparen, müssen Sie investieren – und vor der Unterschrift beim Notar nicht nur Ihr Budget für Kaufpreis, Makler-, Notarkosten und Grunderwerbssteuer checken. Schnell belaufen sich die Sanierungskosten nämlich auf fünfstellige Summen.
Die gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung
Nach der EnEV 2014 müssen Gebäude, die nach dem Stichtag 1. Februar 2002 erbaut oder verkauft wurden, drei Dinge aufweisen: ein gedämmtes Dach oder eine gedämmte Obergeschossdecke, einen modernen Heizkessel und gedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen. Sie haben nach dem Kauf eines Hauses zwei Jahre Zeit, sich darum zu kümmern. Erfüllen Sie diese Richtlinien nicht, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 €.
Dachdämmung
Wahlweise müssen Sie die oberste Geschossdecke oder das Dach Ihrer neuen Immobilie dämmen. Dabei gibt es drei Ausnahmen. Nicht dämmen müssen Sie, wenn …
- der Mindestwärmeschutz der obersten Altbau-Geschossdecke nach DIN 4108-2 bereits erfüllt ist,
- das Haus nur maximal vier Monate im Jahr auf über 19 Grad beheizt wird (z. B. ein Ferienhaus),
- die Immobilie unter Denkmalschutz steht, weil die Schmuckfassade mehr zählt als der Wärmeschutz.
Austausch des Heizkessels
Mehr als 30 Jahre alte Heizkessel müssen Sie erneuern. Es sei denn, Sie betreiben einen Niedertemperaturkessel, Brennwertheizkessel oder eine Heizungsanlage mit einer Nennleistung von unter vier oder über 400 KW.
Leitungsdämmung
Wärmeführende Leitungen, Formstücke und Armaturen in nicht beheizten Räumen müssen gedämmt werden. Dazu zählen beispielsweise Heizungs- und Warmwasserrohre im Keller.
Die freiwillige, wirtschaftlich sinnvolle energetische Sanierung
Das sind die durchschnittlichen Kosten für eine energetische Sanierung:
- Fassade: 25.000 €
- Fenster: 10.000 €
- Dach: 35.000 €
- Heizung: 15.000 €
Doch keine Angst: Alles auf einmal muss selten modernisiert werden, und die KfW fördert energetische Sanierungsmaßnahmen. Voraussetzung ist ein Expertengutachten zum Einsparpotenzial. Denn die wenigsten Hauskäufer sind Bauexperten und können weder die notwendigen Sanierungsmaßnahmen noch die Sanierungskosten abschätzen.
Traumhaus gefunden – Sanierungsexperte gesucht
Ein zertifizierter Energieberater analysiert vor Ort die Einsparmöglichkeiten, erstellt einen individuellen Sanierungsplan inklusive Kostenalternativen und Reihenfolge der Arbeiten und zeigt auf, mit welcher Gesamtinvestition und welcher KfW-Förderung Sie ungefähr rechnen können. Vergleichsangebote von mindestens drei Fachhandwerkern konkretisieren die anstehenden Kosten. Den Gutachter bezuschusst die KfW mit 300 €.
Einen ersten Überblick gibt Ihnen schon vor dem Kauf der Immobilie der Energieausweis (außer bei denkmalgeschützten Gebäuden). Er dokumentiert den Energiestandard des Hauses und nennt Modernisierungsempfehlungen.
Fassade dämmen
Das Dämmen der Fassade gilt mit fast 50 % Kostenreduktion als effizienteste Energiesparmaßnahme. Denn durch alte Gebäudehüllen entweicht am meisten teure Wärme. Eine gute Außenwanddämmung kann aber mehr als nur Energie sparen: Sie schafft thermische Behaglichkeit in den Innenräumen und schützt die Bausubstanz Ihres Hauses. Nicht zu vergessen: Sie leisten einen wichtigen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz, wenn Sie den Verbrauch fossiler Energieträger wie Öl und Gas senken.
Ideal ist es, die energetische Sanierung der Fassade parallel zu einer geplanten optischen Renovierung zu realisieren. So müssen Sie nur einmal für den Gerüstaufbau bezahlen. Noch besser: Gleich das Dach mitdämmen. Auch wenn dies für Ihre Immobilie laut EnEV nicht gefordert ist.
Fenster und Türen austauschen
Undichte Fenster und Türen sollten Sie durch eine Dreifachverglasung und dichte Türen ersetzen. Am besten parallel zur Fassadendämmung. Damit vermeiden Sie Wärmebrücken und eine bauphysikalisch falsche Lage neuer Fenster. Vermeiden sollten Sie es auch, thermisch gute Fenster in schlecht gedämmte Wände einzubauen. Sonst schlägt sich Feuchtigkeit nieder und schädigt die Bausubstanz. Mit neuen Fenstern sparen Sie 7 – 10 % Energie!
Wichtig: Nach dem Dämmen und Erneuern der Fenster sollten Sie optimal lüften und heizen. Damit Schimmelbildung erst gar nicht zum Thema wird.
Kellerdecke dämmen
Durch eine energetisch gedämmte Kellerdecke sparen Sie wie bei neuen Fenster 7 – 10 % Energie. Die Maßnahme lässt sich schnell und kostengünstig umsetzen.
Heizung modernisieren
Auch wenn der Heizkessel jünger als 30 Jahre alt ist und laut Energieeinsparverordnung nicht ausgetauscht werden muss: Eine moderne Anlage reduziert Ihre Heizkosten um 30 bis 40 %. Kessel, die älter als 15 Jahre und noch ohne Energielabel sind, müssen seit 2017 von einem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger ein solches bekommen. Das Label stuft Ihre Anlage in die Energieklassen A++ bis G ein. Wer trotz schlechterer Energieklasse nicht gleich die gesamte Heizung oder sogar das System austauschen möchte, spart auch mit kleinen Tricks wie dem Dämmen der Heizungsrohre oder einem hydraulischen Abgleich bereits Energie. Eine Modernisierung der Heizung bei einer hohen Heizkostenrechnung, einem alten Heizkessel, Problemen beim Beschaffen von Ersatzteilen, wenn sich die Wohnräume schlecht aufwärmen oder wenn die Abwärme des Kessels den Heizungskeller aufheizt.
Eine moderne Heizung realisieren Sie am besten mit oder nach der Fassadendämmung, damit die behagliche neue Wärme auch im Gebäude bleibt. Ein weiterer Vorteil: Ist dank guter Fassade das Haus bereits energieeffizient, genügt eine kleinere Heizungsanlage.
Biomasse, Erdwärme, Solarthermie und Photovoltaik
Statt einer (fossilen) Öl- oder Gasheizung raten Experten zum Wechsel zu erneuerbaren Energieträgern. Mit erneuerbarer Energie arbeiten Pelletheizungen – sie verbrennen Biomasse (Holz) – sowie Wärmepumpen. Sie nutzen Wärme aus der Umwelt, die im Boden, Grundwasser oder in der Luft gespeichert ist.
Besonders effizient sind Pelletsysteme und Wärmepumpen in Kombination mit Solarthermie- oder Photovoltaikanlagen, die Wärme aus Sonnenenergie gewinnen. Sie sind in der Anschaffung zwar teurer als Öl- oder Gasheizungen, aber die regenerativ arbeitenden Systeme bieten dafür ein preisstabiles und günstiges Heizen. Denn Bodenwärme, Biomasse und Sonnenenergie müssen nicht importiert werden und sind auch in Zukunft immer verfügbar.
Vorsicht Fiskus – Energetische Sanierung und Steuern!
Renovierungen und weniger aufwändige energetische Sanierungen sind drei Jahre nach dem Immobilienkauf zu 100 % steuerlich absetzbar. Die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren sollten höchstens 15 % des Kaufpreises betragen. Andernfalls gelten sie als anschaffungsnaher Aufwand.
